Apartman yönetimi, ortak gider paylaşımı ve komşuluk hukukundan doğan uyuşmazlıklarda avukatın karşılaştığı başlıca konular.
Kurucu ve CEO, Miron Group LLC
Kat mülkiyetine tabi yapılarda, bağımsız bölüm maliklerinin ortak yaşam alanını paylaşması, doğası gereği belirli uyuşmazlık alanları yaratır: ortak gider paylaşımı, yönetim planına aykırı kullanım, tadilat ve tesisat sorunları, gürültü ve komşuluk hakları.
1. Ortak gider (aidat) uyuşmazlıkları: Aidat borcunu ödemeyen kat maliki hakkında yönetici veya diğer kat maliklerinden her biri dava açabilir ya da icra takibi yapabilir. Gecikme hâlinde kanun, geciken günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı öngörür. Bu, yönetim planıyla belirlenen bir ceza değil kanuni bir orandır; hesabın bu oran üzerinden kurulmadığı takipler eksik talep içerir. Ortak gider alacağı için ayrıca kanuni ipotek hakkı da gündeme gelebilir.
2. Bağımsız bölümün tahsis amacı dışında kullanımı: Kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde kanunun saydığı belirli işletmelerin — eğlence ve toplantı yerleri, gıda ve beslenme yerleri, imalathane ve benzeri yerlerin — açılması kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır. Çoğunluk kararı yeterli değildir. Bu ayrım, "kurul karar aldı" savunmasının çoğu dosyada geçersiz kalmasının sebebidir. Kanunda ayrıca hastane, klinik ve benzeri sağlık müesseselerinin hiç kurulamayacağı bağımsız bölüm türleri düzenlenmiştir.
3. Ortak alanlarda izinsiz değişiklik: Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça ana yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis yapamaz, dış badana veya boyayı değiştiremez. Buna karşılık ortak yer veya tesislerdeki bir bozukluğun ana yapıya zarar verdiği hâllerde onarım için rıza aranmaz. Uygulamada tartışma çoğu zaman bu ayrım üzerinde yürür: yapılan iş bir iyileştirme mi, zorunlu bir onarım mı?
4. Yönetici ile malikler arasındaki uyuşmazlıklar: Yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü yerine getirmemesi veya yetkisini aşan işlemleri, malikler tarafından denetime tabi tutulabilir.
5. Komşuluk hukukundan doğan taşkınlıklar: Gürültü, koku, titreşim gibi komşuluk hakkını aşan taşkınlıklarda, önce men davası, gerekirse tazminat talebi gündeme gelebilir.
Bu, kat mülkiyeti dosyalarında en sık yapılan hesap hatasının kaynağıdır. Kanun tüm ortak giderleri tek bir esasa bağlamaz; gider kalemine göre iki farklı paylaşım ölçütü öngörür:
Eşit olarak paylaşılan giderler. Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avansa kat malikleri, arsa payı ne olursa olsun eşit olarak katılır. Yüz metrekarelik daire ile üç yüz metrekarelik daire bu kalemde aynı tutarı öder.
Arsa payı oranında paylaşılan giderler. Ortak yer ve tesislerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri arsa payı oranında paylaşılır.
Pratik sonucu şudur: tek bir aidat rakamı üzerinden kurulan hesap, kalemler ayrıştırılmadığı için itiraza açıktır. Bir takip yapılacaksa ya da bir aidat kararına itiraz edilecekse, ilk yapılacak iş gider kalemlerinin bu iki grupta doğru dağıtılıp dağıtılmadığını kontrol etmektir. Yönetim planında aksine düzenleme bulunup bulunmadığı da ayrıca incelenmelidir.
Evet — ama sınırlı olarak. Bağımsız bölümü kiralayan veya bir başka şekilde kullanan kişi, ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müteselsil sorumludur. Bu sorumluluk kiracının ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır.
Bunun iki yönlü pratik sonucu vardır. Yönetim açısından: aidat alacağı için takip yalnızca malike değil, kiracıya da yönlendirilebilir ve bu genellikle daha hızlı sonuç verir. Kiracı açısından: kendisine gelen bir takipte savunma "ben malik değilim" değil, sorumluluğun kira tutarıyla sınırlı olduğu ve o tutarın nasıl belirlendiğidir.
Kat maliklerinin birbirini rahatsız etmeme ve yönetim planına uyma yükümlülüğü de yalnızca maliklere değil, kiracılar ve bağımsız bölümden faydalanan diğer kişilere de yüklenmiştir. Rahatsızlığın kaynağı kiracıysa, dava malike karşı açılmakla sınırlı kalmaz.
Kat malikleri kurulu kararlarına karşı iptal davası açılabilir; ancak bu, süresiz bir hak değildir. Kanun iki ayrı süre öngörür:
Bir ay. Toplantıya katılıp karara aykırı oy veren malik için karar tarihinden, toplantıya katılmayan malik için kararı öğrendiği tarihten itibaren bir ay.
Altı ay. Her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay. Yani kararı hiç öğrenmemiş olsanız da bu süre işler.
Uygulamada iki hata görülür. Birincisi, "karar hukuka aykırı, her zaman iptal edilir" varsayımıyla süre takip edilmemesi. İkincisi, toplantıya katılmayan malikin öğrenme tarihini ispatlayamaması — bu yüzden tebligat, e-posta veya ilan kaydının saklanması önemlidir. Süre geçtikten sonra karar, aleyhine olan malik için de bağlayıcı hâle gelir.
Kararların iptaline ilişkin davalarda görevli mahkeme, anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
Bir kurul kararının geçerliliği tartışılırken kontrol edilecek noktalar sırayla şunlardır:
Karar, konusuna göre gereken çoğunlukla alınmamışsa iptal edilebilir. Bu yüzden itiraz dilekçesinde esas tartışmasından önce yeter sayı denetimi yapılmalıdır — çoğu dosyada esasa girmeye gerek kalmaz.
Kat mülkiyeti hukukunun en ağır yaptırımı çoğu zaman gözden kaçar. Kat maliklerinden biri borç ve yükümlülüklerini ağır surette ihlal ederse, diğer kat maliklerinin kanunda öngörülen çoğunlukla alacağı karara dayanılarak, o malikin bağımsız bölümü üzerindeki mülkiyet hakkının devri dava edilebilir.
Bu, olağan bir çözüm değildir ve uygulanma eşiği yüksektir. Ancak süreklilik gösteren, ihtar ve dava kararlarına rağmen devam eden ağır ihlallerde varlığı bilinmesi gereken bir seçenektir. Müzakere aşamasında bu yolun hatırlatılması, dosyaların bir bölümünü dava aşamasına gelmeden çözer.
Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklar dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir. Bu, aidat alacağı, kurul kararının iptali ve kullanıma ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir bölümünü ilgilendirir.
Süre yönüyle bu, yukarıdaki bir aylık iptal süresiyle birlikte planlanması gereken bir tablo yaratır: arabuluculuk süreci de zaman aldığından, kurul kararının öğrenildiği anda harekete geçilmesi gerekir.
Arabuluculuktan önce ya da onunla birlikte yapılması gerekenler:
Gürültü, koku ve titreşim gibi taşkınlık iddialarında beyan tek başına yeterli olmaz; ölçüm ve tutanakla desteklenmeyen iddialar bilirkişi aşamasında sonuçsuz kalır.
Kat mülkiyetinde tartışmaların önemli bölümü kanun metninde değil içtihatta netleşir: hangi işin zorunlu onarım hangi işin rıza gerektiren değişiklik sayıldığı, tahsis amacına aykırı kullanımın sınırları, taşkınlığın komşuluk hukukunun katlanma eşiğini ne zaman aştığı, ağır ihlal ölçüsünün nasıl değerlendirildiği.
Miron AI'ın içtihat modülü 2.135.780 sentetik olmayan karar kaydı arasında Türkçe tam metin arama ve hukuki bağlam sıralaması yapar; olayı doğal dille yazdığınızda ilgili kararları anlam yakınlığıyla getirir ve her sonuçta daire ile esas/karar numarasını gösterir.
Kat mülkiyeti uyuşmazlıkları günlük yaşamın içinden çıkar ama teknik bir mevzuata dayanır. Belirleyici olan beş nokta: gider kalemlerini eşit ve arsa payı esaslarına doğru dağıtmak, kurul kararına itirazda bir aylık ve altı aylık süreleri takip etmek, karar için gereken özel çoğunluğu esastan önce denetlemek, kiracının müteselsil ama sınırlı sorumluluğunu doğru kurmak ve dava şartı arabuluculuğu süre planına dâhil etmek.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya somut olaya özgü danışmanlık değildir. Yeter sayılar, gecikme tazminatı oranı, süreler ve arabuluculuk kapsamı mevzuat değişikliklerinden etkilenir; işlem öncesinde güncel resmî kaynakları kontrol edin ve bir avukata danışın.
Bu site işlevsel zorunlu çerezler kullanmaktadır. Analitik ve pazarlama çerezleri için onayınız gereklidir. Ayrıntılar için Çerez Politikası'nı inceleyebilirsiniz.