Kira sözleşmelerine sık konulan ama kanunen geçersiz olan maddeler, depozitonun üç aylık kira sınırı ve banka zorunluluğu, alt kira ve devir yasağı.
Kurucu ve CEO, Miron Group LLC
Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı olmasına bağlı değildir; sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir. Yazılı olmasının sebebi geçerlilik değil ispattır.
Yazılı sözleşme yokken tartışmaya açık hâle gelen noktalar şunlardır: kira başlangıç tarihi (artış hesabının referansı), kira bedeli, sözleşme süresi, depozito tutarı, kiralananın teslim anındaki durumu ve yan giderlerin kime ait olduğu. Bunların hepsi ileride uyuşmazlığın merkezine oturur.
Bu yazı, konut ve çatılı işyeri kiralarına odaklanıyor. Bu bölümün kapsamı dışında kalan kiralarda (çatısız işyeri, arsa, ürün kirası) aşağıdaki koruyucu kuralların bir kısmı uygulanmaz.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kanun, kiracıyı koruyan bir sınır çizer: kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.
Bu kuralın iki somut sonucu vardır ve matbu sözleşmelerin neredeyse tamamı bunları ihlal eder:
1. Kira geciktirilirse ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşma geçersizdir. "Kira bedelinin geç ödenmesi hâlinde günlük şu kadar ceza ödenir" tipi maddeler bu kapsamda geçersiz sayılır.
2. Sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşma geçersizdir. "Bir kira bedeli zamanında ödenmezse sözleşme süresinin sonuna kadarki tüm kiralar derhâl istenebilir hâle gelir" maddesi — ki piyasadaki hazır sözleşmelerde çok yaygındır — geçersizdir.
Pratik sonucu iki yönlüdür. Kiracı bakımından: karşı taraf bu maddeye dayanarak talepte bulunduğunda geçersizlik def'i ileri sürülebilir; imzalanmış olması sonucu değiştirmez. Kiraya veren bakımından: bu maddelere güvenerek plan yapmak yanlıştır — gecikmede kullanılacak gerçek araç temerrüt hükümleri ve tahliye yoludur, sözleşmeye yazılmış ceza değil.
Depozito (güvence bedeli) uygulamada en çok yanlış kurulan kalemdir. Kanun iki ayrı sınır getirir:
Tutar sınırı. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli, üç aylık kira bedelini aşamaz. Beş-altı aylık kira karşılığı depozito isteyen sözleşmeler bu sınırı aşar.
Yatırma biçimi. Güvence olarak para veya kıymetli evrak verilmesi kararlaştırılmışsa, bu para bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır. Banka, kiraya verenin onayı ya da icra takibinin kesinleşmesi veya mahkeme kararı olmadıkça parayı geri veremez.
İkinci kural neredeyse hiç uygulanmıyor: depozito genellikle elden veya doğrudan kiraya verenin hesabına ödeniyor. Bunun kiracı açısından sonucu, sözleşme sonunda paranın iadesinin tamamen kiraya verenin iyi niyetine kalmasıdır. Sözleşmeye "depozito vadeli hesaba yatırılacaktır" kaydının konması ve hesap bilgisinin yazılması, kiracının en kolay elde edebileceği korumadır.
Depozitodan kesinti yapılacaksa dayanağı da belgelenmelidir. Bu yüzden aşağıdaki teslim tutanağı, depozito tartışmasının çözüldüğü asıl belgedir.
Sözleşmenin en çok atlanan ve en çok işe yarayan eki budur.
Kiracı, kiralananı teslim aldığı hâliyle geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan kaynaklanan eskime kiracıya yüklenemez. Ama "teslim aldığı hâl" belgelenmemişse, çıkışta her kusur tartışmaya açıktır.
Sözleşmeye eklenmesi gerekenler:
Bu tutanak iki tarafça imzalanır ve sözleşmenin ayrılmaz eki sayılır. Çıkışta aynı tutanak yeniden doldurulduğunda depozito kesintisi tartışması belgeye oturur.
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez.
Bu, kısa dönem kiralama platformları üzerinden yapılan alt kiralamalarda doğrudan sonuç doğurur: yazılı rıza yoksa bu kullanım sözleşmeye aykırılıktır ve fesih sebebi olarak ileri sürülebilir.
Sözleşme hazırlanırken taraflar bu konuda ne istiyorsa açıkça yazmalıdır. Kiracı esneklik istiyorsa rızanın hangi koşullarda verileceği (örneğin aynı işkolundan bir devralana, kiraya verenin makul sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınmaması kaydıyla) baştan düzenlenmelidir.
Hayır. Kiralananın el değiştirmesi hâlinde yeni malik sözleşmeye taraf olur; kira ilişkisi kendiliğinden sona ermez.
Buna karşılık yeni malik, konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinmeden altı ay sonra tahliye davası açabilir. Bu yol ve diğer tahliye sebepleri ayrı bir yazıda ele alınıyor: kiracının tahliyesi.
Kiracı açısından pratik sonuç: "ev satıldı, çıkman gerekiyor" talebi tek başına hukuki dayanak değildir. Kiraya veren açısından: taşınmaz alınırken kiracı varsa, bir aylık bildirim süresi ilk günden takvime yazılmalıdır.
Tebligat maddesi küçük görünür ama tahliye ve temerrüt süreçlerinin tamamı geçerli tebligata bağlıdır. Adres yanlış veya güncel değilse gönderilen ihtar sonuç doğurmaz.
1. Muacceliyet ve ceza maddesine güvenmek. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu maddeler geçersizdir.
2. Depozitoyu elden almak ve üç aylık sınırı aşmak. İkisi de kanuna aykırıdır.
3. Teslim tutanağı düzenlememek. Çıkışta depozito kesintisinin dayanağı kalmaz.
4. Kirayı elden ödemek. Ödeme yapıldığının ispatı kiracıda olduğundan banka kanalı kullanılmalıdır; açıklamaya hangi aya ait olduğu yazılmalıdır.
5. Tebligat adresini güncel tutmamak. İhtar ve dava süreçlerinin tamamı buna bağlıdır.
Kira sözleşmelerinde kanun sınırları çizer; tartışma uygulamada çıkar: hangi ödemenin "yan gider" sayıldığı, olağan eskime ile kiracının sorumlu olduğu hasarın sınırı, yazılı rıza olmadan yapılan alt kiralamanın sonucu ve geçersiz sayılan maddelerin sözleşmenin geri kalanını etkileyip etkilemediği.
Miron AI'ın Belge Stüdyosu modülü kira sözleşmesi taslağı hazırlar ve yukarıdaki geçersiz madde kalıplarını işaretler; içtihat modülü 2.135.780 sentetik olmayan karar kaydı arasında Türkçe tam metin arama ve hukuki bağlam sıralaması yapar ve her sonuçta daire ile esas/karar numarasını gösterir.
Kira sözleşmesi hazırlarken belirleyici olan beş nokta: kiracı aleyhine düzenleme yasağı nedeniyle ceza ve muacceliyet maddelerinin geçersiz olduğunu bilmek, depozitoda üç aylık sınır ile vadeli hesap zorunluluğuna uymak, teslim tutanağı ve demirbaş listesini sözleşmeye ek yapmak, alt kira ve devir konusunda yazılı rıza rejimini düzenlemek ve tebligat adresini sözleşmenin işleyen bir maddesi hâline getirmek.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki görüş veya somut olaya özgü danışmanlık değildir. Kira hukukuna ilişkin sınırlar ve süreler mevzuat değişikliklerinden ve içtihat gelişiminden etkilenir; sözleşme düzenlemeden önce güncel kanun metnini kontrol edin ve bir avukata danışın.
Bu site işlevsel zorunlu çerezler kullanmaktadır. Analitik ve pazarlama çerezleri için onayınız gereklidir. Ayrıntılar için Çerez Politikası'nı inceleyebilirsiniz.